行业透视｜地产开发主业下行，哪些房企第二曲线已经形成？

导语

当前市场低迷，部分房企的经营性业务作为第二曲线开始支撑企业业绩，提振企业的盈利能力。

◎  文 / 房玲、洪宇桁

随着近年来房地产市场的持续下行，诸如华润、龙湖、新城等不少企业都在发展第二曲线，以支撑企业的营收和盈利。从2024上半年营收利润的情况来看，部分企业的第二曲线已经初具雏形，比如华润置地的经营性业务核心净利润占比已经过半，对企业盈利形成有力支撑。那么目前为止，房企第二曲线到底生长如何呢？

01

房地产开发主业下滑明显
部分企业第二曲线初具雏形

自从2021年房地产流动性危机以来，房地产市场开始逐渐下行。根据国家统计局数据，2022年商品房销售额就同比大幅减少了26.7%，2023年继续减少了10.1%，回到了2016年的水平。2024上半年全国的商品房销售额继续同比减少了25%，仅有47133亿元，短期来看房地产市场仍在持续筑底。

商品房销售额的持续萎缩，直接影响了房企的开发结转收入。从50家重点上市房企的近年来的情况来看，房企的开发结转收入在2021年达到了高峰，在2022年首次出现了减少。此后在2023年虽然因为房企紧抓销售回款有所回升，但是由于合约销售额基数的下降，2024上半年房企的开发结转收入还是同比大幅减少了17%。在房地产开发结转收入减少且短时间预期仍将持续低迷的情况下，部分早已布局经营性业务的房企开始加紧培育第二曲线，支撑企业业绩。从2024上半年的情况来看，50家重点上市房企加权平均后的开发业务收入对总营业收入的占比为79.7%，相较于2023年降低了5.6个百分点。TOP30房企中经营性及其他收入增长、且开发业务收入占比低于90%的共有8家，其中招商蛇口、万科、华润和龙湖四家企业经营性及其他收入均超过百亿。从经营性及其他收入的构成来看，华润和龙湖的不动产运营收入占到经营性及其他收入50%以上，万科则是物业管理和其他收入占比最高。
02

华润置地大资管业务稳健发展
对企业核心净利润占比首次过半

华润置地2024上半年企业实现营业收入791.3亿元，同比增长8.4%；其中经营性业务收入200亿元，同比增长9.0%。核心净利润107亿元，同比下降4.7%；其中经营性业务核心净利润55亿元，同比增长14.4%，占比提升至51.4%。经营性业务核心净利润占比首次过半，在传统的开发业务利润下滑的背景下，华润经营性业务第二曲线已经形成，支撑企业盈利。

华润置地作为第二曲线发展的“大资管业务”包括经营性不动产业务、轻资产管理业务以及部分生态圈要素型业务（代建、长租公寓等）。上半年这三个部分的营业收入分别为115亿元、59亿元和26亿元，同比增幅分别为7%、17.6%和0.8%。经营性不动产业务方面，上半年华润置地购物中心租金收入95亿元，同比增长9.7%。新开业6个购物中心，位于北京、武汉、合肥等城市。2024下半年企业计划在北京、深圳、南京、西安、长沙等地新开约长沙等地新开约10座购物中心，2024年扩张较为迅猛，预计2027年末在营购物中心将增至110个。与此同时，华润置地也在上半年成功发行了一笔消费类基础设施领域的华夏华润商业 REIT，再加上2022年发行的长租公寓领域的华夏基金华润有巢 REIT，华润因此成为了首个发行两只公募REITs产品的房企。企业目前也在准备对两个REITs进行扩募，助力企业的大资管业务发展。

轻资产管理业务方面，2024年中期华润万象生活旗下的在营购物中心数量达到108个，管理面积为1185万平米；物管在管面积较23年末增长7.5%至4亿平米；期内通过竞标直拓及合资合作实现新增第三方合约面积2433万平米。华润万象生活作为较早完成分拆上市的轻资产管理平台，一直凭借着其先发优势和规模优势稳健发展，是华润置地大资管业务上的重要一环。

03

龙湖非地产开发业务收入占比创新高
预计2028年第二曲线收入超过第一曲线

与华润置地类似，龙湖集团近年来对原有航道进行了整合，形成了C2（商业投资）、C3（资产管理）两个重资产运营航道，以及C4（物业管理）、C5（智慧营造）两个轻资产服务航道。

2024上半年，龙湖集团重资产运营业务不含税租金收入为66.1亿元，同比增长4.3%；轻资产服务业务及其他不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。非地产开发业务对总营收的占比达到了28%，创下了近年来的新高。同时企业管理层也表示“（经营性收入）毛利润占比超过70%，核心净利占比超过80%，按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。”截至2024年中期，龙湖集团已在20个重点城市开业91座商场，已开业商场建筑面积为829万平方米(含车位总建面积1.076万平方米)，整体出租率为96.0%。下半年龙湖集团计划新开业10座商场（5座为轻资产，5座为重资产），并计划在2025和2026年继续保持每年10座左右的开业节奏，持续着较快的扩张速度。冠寓方面，已开业12.3万间，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率96.3%，企业的重资产运营能力继续保持着行业前列水平。轻资产运营方面，上半年龙湖物业板块收入57.8亿，同比增长10.2%，期末在管面积达3.7亿平方米，外拓项目在管面积占比60%以上。此外代建版块的龙湖龙智造截至2024年中期已经累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超过2100万平米，上半年累计销售达到了40亿元。

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整体看来，在当前房地产市场低迷的情况下，部分房企的经营性业务作为第二曲线开始支撑企业业绩，提振企业的盈利能力。但是第二曲线的培养需要房企提早布局形成的先发优势和规模优势，同时第二曲线的喜人发展仍无法掩盖地产主业低迷对企业的影响，因此对于更多的房企而言，专注主业做好库存去化，等待市场回暖产生新的机会才是当务之急。

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